Understanding The Concept of IRR on Project and IRR on Equity

Bagi pelaku start up yang berlatar belakang non keuangan, seringkali sulit untuk membedakan antara IRR on Project (kadang disebut juga IRR on Investment) dengan IRR on Equity. Bahkan mungkin juga mereka belum memahami konsep dari IRR. Nah pada kesempatan ini, saya mencoba membedah konsep IRR tersebut. Mengapa? Karena pemahaman pelaku strat up terhadap konsep IRR akan membantu mereka dalam mendapatkan investor, khususnya investor lokal. Kenapa? Karena bagi sebagian besar investor, ujung-ujungnya adalah berapa “keuntungan” yang akan mereka dapatkan.

Secara matematis, IRR atau Internal Rate of Return, adalah tingkat diskonto yang membuat Net Present Value (NPV) atas semua arus kas selama periode proyek menjadi nol. Secara  gampang, IRR adalah tingkat pengembalian atas investasi yang dikeluarkan. Nah terus apa itu IRR on Project dan IRR on Equity?

OK, untuk menjawabnya kita kilas balik dulu struktur pembiayaan sebuah proyek investasi. Umumnya sebuah proyek investasi dibiayai oleh modal investor sendiri (equity) dan kredit (debt). Nah, IRR on Project adalah tingkat pengembalian dari sudut pandang bersama, yakni pihak investor dan pihak bank sekaligus. Sehingga hurdle rate atau tingkat pengembalian minimumnya adalah rata-rata tertimbang (weighted average) biaya modal bersama antara investor (cost of equity) dan bank (cost of debt/interest rate). Istilah keuangannya adalah Weighted Average Cost of Capital (WACC). Adapun IRR on equity adalah tingkat pengembalian dari sudut pandang investor itu sendiri. Sehingga hurdle rate-nya adalah cost of equity investor yang bersangkutan.

Sebuah proyek dikatakan layak (feasible) apabila IRR on Project lebih besar dari pada WACC dan IRR on Equity lebih besar dari Cost of Equity. Bagi seorang investor, IRR on Equity adalah IRR yang lebih berarti. Dalam mengevaluasi kelayakan investasi, dia akan membandingkan tingkat pengembalian dengan ekspektasi pengembaliannya sendiri (expected return).  Contohnya, apabila IRR on Equity lebih rendah dari bunga deposito, un tuk apa ia repot-repot menanggung risiko berinvestasi.

Untuk lebih memudahkan memahami konsep IRR on Project dan IRR on Equity, saya buatkan sebuah worksheet yang meng-explore konsep tersebut yang dapat diunduh secara gratis di bawah ini.

*******************************************************************

For some non-financial professionals, it is difficult to differentiate IRR on Project from IRR on Equity. So, in this opportunity, Krigan Capital would like to share a simple worksheet that explores IRR on Project and IRR on Equity. We hope that this Worksheet can help non-financial professionals to understand the concept of both IRR.

DOWNLOAD FOR FREE:

Understanding IRR_Krigan

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s